A reunião, realizada no dia 28 de junho, abordou todos os principais temas da pasta da VP de Patrimônio do Flamengo e foi dividida em 4 temas:
– Centro de Treinamento
– Casa de São Conrado
– Edifício Hilton Santos
– Estádio
• Centro de Treinamento
Segundo o vice-presidente, o centro de treinamento vai estar 100% concluído em outubro de 2016, salvo se algo inesperado ocorrer, o que provocaria um adiamento até novembro de 2016 para a conclusão das obras.
Ele afirmou que toda verba necessária para garantir a conclusão dos módulos que atenderão a equipe profissional, já se encontra provisionada e não haverá falta de dinheiro.
O projeto desses módulos priorizou o baixo custo de manutenção e tem capacidade para 50 profissionais entre atletas e comissão técnica, sendo completamente autossuficiente, pois conta com auditório/cinema, churrasqueira, refeitório, quartos duplos com TV, etc.
Foram apresentadas também algumas obras em andamento no CT como: a construção de um muro de 2,8m de altura para cercar o terreno que até hoje não se encontra cercado; a área de recuperação dos atletas (sala de recuperação , academia de musculação e as piscinas); canalização do rio que corta o terreno, já aprovada pelas autoridades e outras já concluídas como a pavimentação do terreno, calçamento e estacionamento (exceto as coberturas que ainda serão instaladas no mesmo modelo do estacionamento do Aeroporto Santos Dumont).
Com a conclusão dos módulos profissionais, os contêineres utilizados hoje pela equipe profissional serão aproveitados para a base cuja estrutura atual permite a acomodação de apenas 170 atletas.
Questionado se existe alguma previsão para conclusão total do CT e qual será a forma de captação dos recursos necessários, o vice-presidente informou que o prazo para conclusão total das obras é de 18 meses a contar da conclusão do modulo profissional, ou seja, maio de 2018.
Os recursos para concluir as obras vêm, prioritariamente, de parcerias como a da Lafarge, Linktel e Euro Colchões e que o custo estimado para conclusão total do CT, considerando que o módulo profissional já está com as receitas provisionadas e não será necessário captar, é de R$25MM.
• Casa de São Conrado
Segundo Alexandre, o imóvel possui baixo potencial construtivo pois, trata-se de um terreno de esquina e no formato triangular, que só poderia ser aproveitado com o complemento dos dois terrenos vizinhos. Informou também que uma construtora já comprou os terrenos vizinhos e depende exclusivamente do Flamengo para iniciar a construção de um empreendimento.
O imóvel se encontra gravado em duas ações contra a fazenda, o que deve ser resolvido em breve. Em avaliação realizada há 18 meses, foi verificado que o valor do imóvel atual seria de R$3,2MM e, para a prefeitura, o imóvel vale R$2,8MM.
Há uma nova proposta para destinação do imóvel que será colocada em votação em breve e que substitui a rejeitada em 2014. Tal proposta seria diferente da anterior pois, em vez de receber parte em dinheiro e parte em salas comerciais, o Flamengo receberia 100% das receitas em dinheiro e à vista. A proposta parece muito melhor que a anterior e duplica o valor da última avaliação do imóvel.
O vice presidente garantiu ainda que a verba obtida com a eventual venda do imóvel será “carimbada” para o patrimônio, ou seja, será obrigatoriamente destinada ao aumento do patrimônio do Flamengo, não havendo portanto dilapidação do patrimônio do clube.
• Edifício Hilton Santos
Primeiramente, foi esclarecida a posição da diretoria quanto as intenções para o imóvel. São duas as possibilidades de negociação:
– LOCAÇÃO: O Flamengo receber um aluguel pelo imóvel (mesmo modelo do contrato com a REX)
– PERMUTA PARCIAL: Parte das unidades serem do Flamengo e parte do Parceiro e compensações financeiras seriam realizadas.
Alexandre disse que existem cerca de 10 propostas de empresas para assumirem o imóvel, sendo 3 ou 4 muito boas e as demais abaixo das expectativas. Informou também que existem algumas unidades gravadas, mas que já há um início de diálogo com o poder público para substituir o gravame e contou que a associação de moradores do Morro da Viúva é parceira nesta empreitada e tem ajudado.
A vice presidência entende que não há como negociar o imóvel antes da aprovação do Projeto de Lei que autoriza a mudança da destinação dos imóveis da região. Hoje, são permitidos apenas imóveis residenciais. Sondado sobre algum pedido especial dele para a retomada precipitada do imóvel, ele afirmou que nunca houve, pois sabia que tinha que esperar pelo projeto de lei.
Existem avaliações da propriedade e o Flamengo tem conhecimento do valor do imóvel e do seu potencial de exploração. Cabe destacar que o CRF tem lutado para, além de obter êxito na aprovação do Projeto de Lei, há uma tentativa de obtenção de isenções fiscais por conta dos constantes descumprimentos do Governo do Estado que privilegiou os três grandes do RJ com terrenos e valores, em detrimento do gigante do RJ que nada recebeu.
• Estádio
No começo de 2016 foi montado um grupo de estudo de estádios que trabalhou analisando e estudando todos os estádios do Brasil para encontrar o melhor modelo para o Flamengo. Dentre os estudos realizados verificou-se que o único estádio verdadeiramente autossustentável pelo modelo utilizado é o do Palmeiras e os demais, ou estão em crise ou entraram em crise em pouquíssimo tempo.
Avaliaram ainda que não se pode contar com shows e eventos para sustentar os custos de manutenção do estádio pois são no máximo 5 por ano por estádio e o lucro com a locação é mínimo. Como exemplo, citou o Mané Garrincha que lucra cerca de R$400mil por show de aluguel.
Agrava a situação, o fato de que o Rio de Janeiro passa a ter este ano 3 arenas olímpicas com potencial para sediar shows e eventos, concorrendo com Rio centro, Centro de convenções Sul América, HSBC Arena, Engenhão e Maracanã.
Com relação a projetos propriamente ditos, foram estudadas as seguintes opções:
✦ Maracanã: Não pode ser assumido da forma como se encontra. Foi elaborado um estudo de realização de obras de adaptação do Maracanã para reduzir o custo de manutenção que engloba: re-setorização das cadeiras, reforma do sistema elétrico que hoje obriga que se liguem equipamentos desnecessários para que outros funcionem, etc.
O custo para esta reforma seria cerca de R$ 60MM e o Flamengo tem condições de assumir sem um investidor, já que este custo é 10x menor que o de construção de um estádio. O que reduziria o endividamento do Flamengo, pois nenhum investidor aceitaria entrar neste negócio se não percebesse juros de no mínimo 18% pelo investimento.
Cabe ressaltar que 73% dos custos do Maracanã são pagos hoje pelo Flamengo, o que tem sido usado como moeda de pressão. O limite para aguardar uma posição do Governo do Estado é outubro de 2016. Caso não haja possibilidade de assumir o Maracanã, o Flamengo partirá para a construção. Este estádio,obrigatoriamente, seria gerido por empresa contratada.
✦ Estádio da Gávea: Caso o Flamengo assuma o Maracanã, se torna plenamente viável a reforma do nosso estádio para um estádio de 18mil torcedores para ser um complemento ao Maracanã.
O Projeto já se encontra concluído, os custos orçados e o Flamengo tem condições de imediatamente começar a tocar o projeto, contudo, caso o Maracanã não seja uma realidade e seja necessário construir um estádio para 40mil ou 50mil pessoas, o Estádio da Gávea se torna desnecessário e insustentável. Este estádio permite a autogestão com uma empresa de consultoria acompanhando.
✦ Estádio de Guaratiba: Foi estudado e o projeto é interessante, mas não convenceu pela distância e ausência de transportes de massa que não possuem sequer expectativas de chegar tão cedo a região. Mas continua na mesa.
✦ Estádio novo: Existem 3 terrenos possíveis com estudo de viabilidade para construção de um estádio novo. Dois deles no município do RJ e um bem próximo às fronteiras municipais.
O limite de custo para este empreendimento é de R$ 450MM. Os 3 locais têm problemas diversos e nenhum se sobressai. Este projeto permanece parado aguardando a definição do Maracanã.
Saudações Rubro-Negras!